Како раскинути уговор о закупу стана — Водич за закупце и закуподавце

Раскид уговора о закупу стана је ситуација са којом се многи у Србији сусрећу, али мало ко зна тачно која су његова права и обавезе. Било да сте закупац који жели да се исели раније, или закуподавац који има проблем са станарима — овај водич покрива све што треба да знате.

Према Закону о облигационим односима (чл. 597), уговор о закупу се може раскинути:

Истеком уговореног рока — Ако је уговор закључен на одређено време (нпр. годину дана), престаје истеком тог рока. Није потребно посебно обавештење, осим ако уговор предвиђа аутоматско продужење.

Споразумом обе стране — Закуподавац и закупац могу у сваком тренутку споразумно раскинути уговор. Препорука је да се споразум сачини у писаној форми.

Отказом уз отказни рок — Свака страна може дати отказ другој страни, уз поштовање отказног рока. Ако уговор не предвиђа отказни рок, примењује се законски рок од 30 дана за закуп на неодређено време.

Једностраним раскидом због кршења — Ако једна страна битно крши уговор, друга страна може раскинути уговор без отказног рока.

Отказни рок је период између дана када дате обавештење о раскиду и дана када уговор престаје да важи.

• Законски минимум: 30 дана за закуп на неодређено време
• Уговорени рок: Може бити дужи (60, 90 дана), али не краћи од законског минимума
• Закуп на одређено време: Ако у уговору није предвиђена могућност превременог раскида, уговор не може бити једнострано раскинут пре истека — осим због битне повреде

Практични савет: Увек проверите шта пише у вашем уговору. Ако сте потписали уговор са отказним роком од 60 дана, морате га поштовати чак и ако закон предвиђа 30 дана.

Депозит (гаранција) је једно од најчешћих спорних питања при раскиду закупа.

Закуподавац мора вратити депозит ако:

• Стан је враћен у стању у каквом је примљен (узимајући у обзир нормално хабање)
• Све комуналије су плаћене
• Нема оштећења која је проузроковао закупац

Закуподавац може задржати депозит (делимично или у целости) ако:

• Постоје оштећења у стану која нису резултат нормалног коришћења
• Закупац дугује закупнину или комуналије
• Закупац је напустио стан пре истека уговореног рока без поштовања процедуре

Важно: Закуподавац не може самовољно задржати депозит без доказа о штети. Препоручујемо да приликом усељења и исељења сачините записник о стању стана са фотографијама.

Закупац има право да:

• Добије писано обавештење о раскиду са наведеним разлогом
• Користи стан током трајања отказног рока
• Добије повраћај депозита у року предвиђеном уговором
• Оспори раскид ако сматра да је неоснован

Закуподавац има право да:

• Раскине уговор ако закупац не плаћа закупнину два или више месеци
• Раскине уговор ако закупац користи стан супротно уговореној намени
• Задржи депозит за покриће доказане штете
• Покаже стан будућим закупцима током последњег месеца трајања уговора

Обавештење о раскиду уговора о закупу треба да садржи:

1. Податке о пошиљаоцу и примаоцу
2. Датум и број основног уговора
3. Разлог раскида
4. Отказни рок и датум до када треба извршити примопредају
5. Напомену о депозиту и финансијским потраживањима

На еправо.рс можете саставити формално обавештење о раскиду закупа у складу са чл. 597 ЗОО за неколико минута.

На дан примопредаје:

• Сачините записник о стању стана
• Запишите стања свих мерних уређаја (струја, вода, гас)
• Вратите све кључеве
• Усагласшите коначни обрачун (закупнина, комуналије, депозит)

Ако закуподавац одбија да врати депозит без основа, или ако закупац одбија да се исели:

1. Пошаљите писану опомену са роком за испуњење
2. Ако нема одговора, ангажујте адвоката
3. Покрените судски поступак пред надлежним Основним судом
4. Писани уговор је кључан доказ — без њега је тешко доказати било шта